当豪宅遇到二次调控
 

当豪宅遇到二次调控

    尽管有不少业内同行猜测本次来势汹汹的“沪十二条”将给豪宅市场与高端别墅市场带来及其严重的影响,但是从各家在新政后开盘或即将开盘的豪宅售楼处人员反馈:豪宅市场情绪稳定。
    虽然“沪十二条”首次对于开发商楼盘预征土地增值税,并设定“限购限贷”政策,但这并未阻挡沪上高端房源热销。10月10日,闵行星河湾,价格5万—7万元/平方米,并且仅一天时间就已售出100余套。仿佛以抑制住近两个月量价齐升的调控政策在高端市场失效了?!
    位于新江湾城的仁恒怡庭打出了5.5万-7万元/平方米的均价,开盘当日售楼处门口豪车云集,并且还张贴公告,称因接待能力有限,婉拒那些没有预交意向金的购房者入场。据售楼人员表示,该案8号发号,当天就有300多个客户,并称面积最小的房源售价也超过1000万元。“开盘当天拿到号的购房者很少有人放弃,毕竟仁恒对产品的营造与新江湾的价值还是得到购房者认可的。”他认为这次的调控对真正具有竞争力的豪宅影响不大。
    当然也有人对调控作用未显就等同与不起作用有着不同的看法。不少房地产研究人士称,刚刚长假后的那周,沪上的千万元豪宅热销,主要是前期“蓄水”充分,使之均价飙涨迅猛。随着调控的实施,真实效果将会逐渐显现,毕竟能买得起豪宅的购房者数量有效,受到限购令的影响也会更严重。

 

调控下的开发商心态

不得不说到的是面对这次动静颇大的“沪十二条”,众多豪宅的开发商们不像4月初面对“新国十条”时的慌张与迷茫。在记者的采访中,不少即将在10月底、11月初开盘的中心区豪宅们,价格不降反升。并从项目样板间的接待量来看,每天前来看房的人数相比9月并没有较大幅度的下降。从与某滨江项目的销售经理的闲聊中感觉到目前开发商对未来开盘后的销量十分乐观。以下归纳了部分豪宅开发商的营销思路。

部分抢先开盘,抢占市场份额

不少高端项目的开发商曾在10月8日前放风称“开盘时间未定”,如今也是提早了开盘的计划。某位销售人员向记者表示,当前每户家庭限购一套房的情况下,先开的项目或许更具有竞争力。“虽然fun88备用房价未来走势难测,但是相信豪宅市场所受到的影响将比较有限,毕竟属于卖一套少一套的产品。再加上这部分购房者资金雄厚,实际上不需要多少贷款,受到除限购令之外的其他政策影响并不大。”该售楼人员如是说。

部分推迟开盘,开发商“不差钱”

    也有开发商将开盘时间推迟到了明年,据他们的说法就是根据前几次的调控情况来看,一般3-4月之后,调控的效果将受到影响。如果现在卖不掉,还要打折促销的话,还不如推迟到明年再开,延长蓄水时间。就像一位豪宅的销售负责人的言论:“高端住宅,尤其是占据城市稀缺资源的住宅可以和不是在本区域的相对比;比如在黄浦江边的住宅,你完全可以和它类似的城市,像塞纳河一样的地方边上的住宅做比较。因为奢侈品的地价就是没有国界的,高端住宅某种程度可以借用这种定价原则的,而且建筑的成本也比较高,如果顺应政策来打折促销,到最后更是降低的项目的档次,得不偿失,不如等待时机,并让更多的高端需求认识到我们项目的卖点。再说,fun88备用豪宅仅仅只占整个商品住宅市场供应的5%,而且目标客群并不仅仅局限于fun88备用,而是全球的高端买家,所以这部分市场必然是存在并稳定的。”

加息又至,豪宅还会继续坚挺?

    至截稿前,央行宣布加息,一年期存贷款基准利率皆上调0.25个百分点。加息这标志着新一轮加息周期的开始,货币政策步入明显紧缩通道,四季度楼市可能将加速降温。再加上悬在头顶的“房产税”或将改变“越调控,豪宅卖得越好”的情况,因为预期会出台的房产税与加息预期组合起来,将使得房产投资的成本大幅提升,从而降低投资回报。那高端需求就会在这个成本和人民币升值带来的房产升值空间之间进行比较,如果预期征税后的房产投资回报率还很高,那么豪宅所受的调控影响将十分有限。故豪宅在第四季度的走势将在很大程度上受制于传说中的“房产税”。

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